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Compreender o condomínio

A compra de um condomínio não é isenta de restrições.


Um regime que governa todos os imóveis, juntamente com partes privadas (apartamentos) e partes comuns, e pertencentes a vários proprietários que se tornam coproprietários. Isso resulta em várias regras, deveres, direitos e obrigações para o coproprietário e a copropriedade.

A compra de uma propriedade em co-propriedade não é isenta de restrições. Uma co-propriedade depende de três entidades complementares.

  1. O sindicato do condomínio
  2. O conselho sindical de co-propriedade (membros eleitos entre os co-proprietários)
  3. O administrador de co-propriedade (voluntário ou profissional que administra o prédio)

É difícil encontrar um caminho nesses três nomes bastante semelhantes. Aqui estão algumas explicações.

1. O sindicato do condomínio

O principal objetivo do sindicato de co-propriedade é: • preservar o prédio; • a administração do edifício. Como tal, ele planeja um orçamento anual e os trabalhos necessários. O administrador também pode comprar ou vender propriedade para a copropriedade, fazer um empréstimo, alterar as regras comuns. Para todas estas decisões, uma reunião geral dos coproprietários deve ser organizada.

Como qualquer pessoa civil, o sindicato de co-propriedade é, portanto, responsável em caso de mau funcionamento, defeito, vício, atraso, danos, etc. para os coproprietários, mas também para os terços e o pessoal empregado; ele pode estar envolvido ou, pelo contrário, processar em nome da co-propriedade.

O sindicato dos coproprietários deve estar cadastrado no cadastro nacional de condomínios desde a Lei de Allur (2014); é composto por todos os coproprietários. É uma comunidade com uma personalidade civil que deve ter uma responsabilidade civil.

2. O conselho sindical de co-propriedade

Seu papel é ajudar o sindicato de co-propriedade e controlar a gestão do mesmo. Ele deve realizar pelo menos uma reunião geral por ano e é representado por um presidente eleito e co-proprietários que o auxiliam. Estes não são pagos, apenas pagos. A responsabilidade do conselho sindical de copropriedade pode ser comprometida em caso de falha grave da administração.

3. O administrador de co-propriedade

Existem dois cenários: administrador não profissional ou agente fiduciário profissional. O sindicato não profissional pode ser composto por um ou mais co-proprietários que abrem uma conta especial de "Propriedade Conjunta"; eles não são pagos. Se ele é um administrador profissional, ele deve provar uma garantia financeira, ter um seguro de responsabilidade profissional, uma conta bancária ou postal separada em nome da copropriedade e ter uma carteira profissional. de "gestão imobiliária".

O papel do administrador da propriedade é cuidar da gestão administrativa. Muitas tarefas são de sua responsabilidade: Co-propriedade da folha de informações, para executar a regulamentação da copropriedade, administrar o prédio, garantir sua conservação, representar o sindicato na justiça, informar os ocupantes da construção das decisões tomadas em assembléia geral; ele também deve lidar com gerenciamento financeiro e contábil. Antes de escolher um agente fiduciário, uma chamada para a competição deve ser feita e supervisionada pelo conselho do sindicato. Uma vez que as várias propostas recebidas, elas são submetidas aos coproprietários para votação. Um contrato será então elaborado mencionando a duração, a remuneração (se for um sindicato profissional) e a missão. Qualquer ato de manutenção e salvaguarda do prédio é de responsabilidade do agente fiduciário, que pode atuar sem a aprovação dos coproprietários em caso de emergência, embora, é claro, qualquer intervenção deva ser registrada em um manual de manutenção. O administrador é eleito na assembleia geral todos os anos por maioria absoluta. No caso de inadimplência, um recebedor é nomeado à custa dos coproprietários.

Para o coproprietário

Um regulamento completo de co-propriedade, muitas vezes escrito por um notário, é dado a ele. Contratual, detalha todas as regras e obrigações. As decisões relativas à copropriedade são tomadas nas assembleias gerais, por unanimidade de grandes projetos, ou por maioria absoluta ou simples. Um relatório completo do GA deve ser enviado para todos. Nenhum quorum é necessário, ao contrário da crença popular. É importante saber que quanto mais proprietário possui as ações mais altas, mais votos ele terá e, portanto, o peso nas decisões finais. Para trabalhos futuros, várias especificações devem ser submetidas e aprovadas. Cuidado, alguns curadores profissionais possuem suas próprias construtoras, o que distorce o jogo da competição. Você pode se opor a uma decisão na reunião que pode ser objeto de uma segunda votação neste caso; Se você não obteve sucesso, pode enviar uma carta de protesto registrada dentro de 2 meses após a AG e, em último caso, processar uma irregularidade que lhe apareça. A cada ano, nas despesas pagas (despesas gerais e encargos especiais), uma parte é dedicada à gestão da copropriedade.

É teoricamente possível ter acesso às contas exatas; em caso de recusa, um oficial de justiça pode ser mandatado.

O condomínio é uma máquina às vezes pesada, que requer um monitoramento cuidadoso e um compromisso real, se você quiser uma boa gestão de sua propriedade.


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