Neste Artigo:

Volte em seu compromisso depois de assinar o ato de venda de imóveis não é fácil. O cancelamento do contrato só pode ser feito em casos claramente definidos: Incumprimento da obrigação de entrega ou garantia pelo vendedor, defeitos ocultos ou consentimento. Em todos os casos, é no tribunal que devemos solicitar a nulidade da venda.

Cancelamento por não cumprimento da obrigação de entregar

Depois de assinar a escritura de venda, o vendedor deve respeitar certas obrigações:

  • A obrigação de entregar o imóvel vendido: "A obrigação de entregar os bens imóveis é cumprida pelo vendedor quando ele entrega as chaves, no caso de um edifício, ou quando ele entrega os títulos de propriedade" (Artigo 1605 do Código Civil). O comprador pode então tomar posse das instalações.
  • A obrigação de conformidade: "A coisa deve ser entregue no estado em que se encontra no momento da venda" (artigo 1614 do Código Civil).

No contexto de uma copropriedade, o contrato deve mencionar a superfície exata do imóvel vendido (Loi Carrez). Se a área real for menor, o comprador pode perguntar uma redução no preço de venda.

Em caso de incumprimento da obrigação de entrega, o comprador pode requerer em juízo a execução forçada da venda ou o seu cancelamento (artigo 1610 do Código Civil). Além disso, "em todos os casos, o vendedor deve ser condenado a danos, se resultar em dano ao comprador" (artigo 1611 do Código Civil).

Cancelamento por incumprimento da obrigação de garantia

Em uma venda de imóveis, a segunda obrigação do vendedor é "garantir a coisa que ele vende" (artigo 1603 do Código Civil).

  • A garantia contra o despejo: O vendedor deve garantir "a posse pacífica da coisa vendida" (artigo 1625 do Código Civil).
    Uma vez que o edifício é vendido, o vendedor não pode tomar qualquer ação que limite o gozo do novo proprietário. Ele também é responsável em caso de litígio por um terceiro do direito de propriedade: reivindicação de uma servidão ou de uma parte do edifício, por exemplo.
  • A falta de diagnóstico técnico: Em si, a ausência de diagnósticos não é uma causa de nulidade, mas se no ano da compra, o comprador descobre a presença de chumbo, asbesto, cupins, pode solicitar uma diminuição de preço ou cancelamento da venda.

Cancelamento para defeitos ocultos

Os artigos 1641 a 1648 do Código Civil garantem ao comprador contra defeitos ocultos. Para aplicar a garantia de defeitos ocultos deve acumular 3 condições:

  • O vício deve estar oculto: Isso quer dizer que o comprador não deve ter conhecimento desse defeito antes da compra. Mas ele deve ter tomado toda a vigilância necessária para rever as premissas antes de comprar. Atenção, um vice conhecido é considerado aceito.
  • O defeito deve ser anterior à venda: O vendedor não pode ser responsabilizado por um problema ocorrido após a venda. Cabe ao comprador provar que o defeito existia antes da venda.
  • O vício deve tornar o bom impróprio para o uso a que se destina, ou diminuir muito seu uso.

O vendedor tem 2 anos a partir da descoberta do defeito para pedir uma redução no preço de venda ou o cancelamento do mesmo.

Cancelamento por defeitos de consentimento

Os defeitos de consentimento dizem respeito principalmente a erro e fraude ou fraude.

  • O erro: O erro é uma causa de nulidade apenas se diz respeito às qualidades substanciais da propriedade vendida (artigo 1110 do Código Civil). Sem essas qualidades, o comprador nunca teria adquirido o bem. (Esta é, por exemplo, a construtibilidade de uma terra). Além disso, o erro deve ser desculpável, isto é, o comprador não poderia razoavelmente perceber seu erro. Esta condição é avaliada caso a caso, de acordo com as capacidades do comprador e, em particular, a idade do comprador.
  • A fraude: "A fraude é uma causa de nulidade do acordo quando as manobras praticadas por uma das partes são tais, que é óbvio que, sem essas manobras, a outra parte não teria contratado" (artigo 1116 do Código Civil).
    Isso é decepção por parte do vendedor que mentiu ou escondeu um elemento importante que levou o comprador a assinar o contrato.

O erro ou a fraude não pode ser presumido Eles devem ser provados. O comprador pode solicitar a nulidade nos 5 anos seguintes à descoberta do erro ou da fraude.


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